Par Clara AJMAR, architecte d’intérieur et paysagiste DPLG
52 m², un T2 à diviser en DEUX logements indépendants, sans toucher aux murs porteurs.
Diviser cet appartement en deux logements indépendants sans toucher aux murs porteurs, c’est le défi de cet aménagement.
Dans cet immeuble ancien, nous retravaillons le plan d’un T2 de 52,36 m² pour créer deux T1, chacun avec son espace de vie, sa cuisine, sa salle d’eau et son espace nuit.
Cette proposition d’agencement repose sur un premier axe visant à créer un sas commun pour distribuer les deux logements, exploiter les évacuations existantes et optimiser chaque mètre carré.
Découvrez comment nous avons organisé cette première variante destinée à un projet locatif, dont la faisabilité reste à confirmer avant travaux.
Peut-on diviser un T2 de 52 m² en deux appartements sans toucher aux murs porteurs ?
L’appartement actuel, situé dans un immeuble d’une centaine d’années, dispose d’une surface totale de 52,36 m². Sa configuration offre plusieurs possibilités de reconfiguration, mais les murs porteurs imposent certaines limites.
L’entrée accède à un dégagement de 5,85 m² doté d’une fenêtre donnant sur la rue. Du côté gauche se trouve une grande pièce de vie de 25,25 m² équipée de deux fenêtres, ainsi que d’une cuisine et d’un WC de 1,32 m².
Du côté opposé, l’espace nuit comprend une chambre de 12,27 m², un dressing de 4,15 m² et une salle d’eau de 3,51 m².
Pour cette première proposition, nous proposons de supprimer les équipements existants de la cuisine et des sanitaires, ainsi que plusieurs cloisons non porteuses, afin de repenser entièrement la distribution de l’appartement.
L’objectif est de créer deux logements indépendants sans réaliser d’ouvertures dans les murs porteurs, en exploitant les accès, les fenêtres et les réseaux techniques existants.
Pour un autre exemple destiné à la location, découvrez comment nous avons étudié la transformation d’un studio de 27 m² pour du locatif, avec plusieurs implantations possibles.
Comment créer deux entrées indépendantes ? Astuce du sas commun
Pour diviser cet appartement sans toucher aux murs porteurs, nous utilisons le dégagement existant afin de créer un sas commun. Ce dernier permet de distribuer les deux logements de manière indépendante.
L’aménagement repose sur le retour d’une cloison et l’installation de deux portes, chacune donnant accès à l’un des appartements. Cette solution offre une séparation claire entre les espaces tout en préservant la structure porteuse du bâtiment.
Le sas bénéficie également de la lumière naturelle grâce à la fenêtre existante qui donne sur la rue. Avec une surface finale de 2,9 m², cet espace devient un point d’entrée central et fonctionnel, tout en garantissant l’indépendance des accès aux deux logements.
Créer des salles d’eau avec WC en utilisant les évacuations existantes
Avant de placer les sanitaires, nous repérons les colonnes techniques, les anciennes évacuations de cuisine et les possibilités de raccordement. Dans un immeuble ancien, cette lecture conditionne l’implantation des pièces humides.
Pour le premier ensemble, le WC suspendu est replacé près de sa colonne technique et un chauffe-eau extra-plat est prévu au-dessus. La salle d’eau reçoit une douche, une vasque et un emplacement pour le lave-linge. Une porte à galandage évite de mobiliser inutilement l’espace de circulation.
Dans le second ensemble, un WC est prévu près de la colonne existante, avec une séparation intérieure par rapport à la douche. Une vasque, un lave-linge et un second chauffe-eau extra-plat complètent l’équipement. Une porte battante est retenue là où les dégagements le permettent.
La proposition exploite donc les réseaux repérés sans présumer de leur capacité : pentes des évacuations, diamètres, ventilation, alimentations et accès d’entretien restent à vérifier avant les travaux.
Pour voir comment organiser des équipements autour des réseaux, notre autre étude montre l’optimisation d’une salle d’eau et d’une buanderie sur 7 m² dans un appartement.
Dans une division de logement, la localisation des colonnes et les possibilités de raccordement doivent être contrôlées avant de figer les cloisons. Un appareil sanitaire placé sur un plan ne garantit pas que ses évacuations ou sa ventilation pourront être réalisées.
Votre appartement peut-il accueillir deux logements ?
Si vous envisagez un projet similaire, une étude d’aménagement permet de comparer les implantations et de repérer les contraintes avant travaux.
Premier appartement : comment aménager une cuisine, un salon et une chambre avec dressing ?
Dans ce premier aménagement, l’espace est organisé autour d’un petit salon, d’une cuisine équipée, d’un coin repas et d’une chambre. Une cloison en baïonnette permet de créer un espace de détente : elle accueille un canapé face à un meuble TV, tout en facilitant le passage dans l’ensemble du logement.
La cuisine est disposée selon une forme en double I : le premier rang horizontal accueille l’évier, le lave-vaisselle et le réfrigérateur, tandis que le second inclut les plaques de cuisson, le four, la hotte et diverses zones de rangement. Un coin repas complet complète cette configuration.
Dans la chambre, le lit mesure 140 × 200 cm. Une tête de lit en plaques de plâtre, haute d’environ 1,20 m, intègre une niche pour ranger des objets personnels. À l’arrière, un bureau bénéficie de la lumière naturelle qui pénètre par les fenêtres. Derrière une demi-cloison se trouve un dressing fermé par des portes coulissantes.
Le plan prévoit un espace d’environ 95 cm entre la tête de lit et la cloison, pour optimiser l’ergonomie et la fluidité du mobilier. Ces choix visent à maximiser les fonctions sans multiplier les meubles indépendants, tout en conservant une harmonie et un bon équilibre spatial.
Second appartement : comment optimiser une cuisine compacte et une chambre en second jour ?
Dans ce second aménagement, la cuisine est conservée sous forme d’un espace compact en L. Le projet inclut un lave-vaisselle de 45 cm, un caisson de cuisson de 40 cm, un évier installé sur un meuble de 60 cm et un réfrigérateur top intégré au plan de travail. Une petite table pour deux personnes est placée devant la fenêtre, offrant une zone de repas intimiste.
Une télévision fixée sur un support articulé ainsi que des rangements intégrés complètent l’équipement de la cuisine, favorisant une ambiance fonctionnelle et moderne.
Dans la partie nuit, la cloison est dotée d’une verrière qui permet de transmettre une partie de la lumière naturelle vers un espace en second jour. Cet élément ajoute à la luminosité générale tout en créant un lien visuel entre les différentes zones du logement.
L’aménagement prévoit également un lit, un bureau, une niche pouvant être utilisée comme table de chevet ou bibliothèque, ainsi qu’un rangement équipé de portes coulissantes. Ces éléments s’intègrent harmonieusement pour optimiser l’espace et les fonctions.
Point de vigilance : La lumière provenant d’une pièce voisine ne suffit pas à elle seule à garantir que l’espace nuit réponde aux exigences réglementaires en matière de location. Il est essentiel de vérifier l’ouverture sur l’air libre, le niveau d’éclairement naturel, la ventilation et le statut exact de cette pièce pour s’assurer qu’elle remplit les critères requis.
Quelles surfaces et quelles circulations après la division du T2 de 52 m² ?
La vidéo donne les surfaces de plusieurs espaces du scénario. Elles sont retranscrites ci-dessous telles qu’annoncées et ne constituent pas un tableau définitif des surfaces habitables de chaque logement.
| Espace annoncé dans la vidéo | Surface |
|---|---|
| Sas commun | 2,9 m² |
| Chambre avec lit de 140 × 200 cm | 10,9 m² |
| Salle d’eau | 3,2 m² |
| Pièce de vie avec canapé | 11,8 m² |
| WC séparé | 1,3 m² |
| Cuisine | 7,6 m² |
| Salle d’eau avec WC | 3,6 m² |
| Chambre avec bureau et dressing | 10,1 m² |
Ces huit valeurs additionnées représentent 51,4 m², contre 52,36 m² annoncés pour le logement existant. Les plans et la méthode de mesurage devront être confrontés avant de publier une surface totale par lot. La vidéo indique aussi un passage de 85 cm près d’une chambre et deux points de circulation d’environ 72 et 78 cm.
La surface totale n’est pas le seul critère : l’emplacement des portes, la profondeur des meubles et les dégagements déterminent si le logement restera pratique au quotidien. Ici, la division proposée doit encore être confrontée aux plans cotés et aux contraintes réelles du chantier.
Quels points un architecte d’intérieur doit-il vérifier avant de diviser un appartement pour du locatif ?
Le scénario présenté est une première étude de faisabilité spatiale. La composition des deux logements devra être confrontée à la réalité du bâtiment : possibilités de raccordement, ventilation, production d’eau chaude, électricité, séparation acoustique et sécurité.
Il faut également vérifier les caractéristiques des pièces destinées au séjour ou au sommeil : surface, hauteur, éclairement naturel, ouvertures et conditions d’aération. La chambre en second jour est un point de vigilance particulier.
Enfin, les conditions d’une division immobilière et de la mise en location dépendent notamment des travaux, de la commune, du statut de copropriété et, le cas échéant, d’un dispositif local d’autorisation. La réglementation doit être contrôlée avant de présenter deux logements comme autorisés ou habitables.
Pour approfondir ces contrôles : autorisations de division d’un bâtiment et critères du logement décent, sur Service-Public.
La typologie est également à confirmer : les plans montrent des espaces de nuit séparés, ce qui invite à ne pas qualifier automatiquement les deux ensembles de T1.
Pour comparer avec une autre redistribution intérieure, retrouvez notre proposition pour transformer un T2 de 84 m² en T3, sans toucher aux murs porteurs.
Dans une prochaine vidéo, une deuxième variante cherchera à intégrer un canapé dans chaque logement et à séparer davantage les WC des salles d’eau. Cette première version fournit donc une base de comparaison, pas une solution finale déjà réalisée.
Retrouvez d’autres plans commentés, études et comparaisons d’aménagement sur la chaîne YouTube ArchiWorking.
Vous envisagez de diviser votre appartement ?
Le sas, les évacuations et les surfaces déterminent les choix possibles. Échangeons sur votre plan pour identifier les pistes à étudier et les points techniques à vérifier avant travaux.
Échanger sur votre projetClara AJMAR, architecte d’intérieur et paysagiste DPLG à l’Agence MRC depuis 2016. Découvrir son parcours et ses réalisations.
Questions fréquentes sur la division d’un appartement en deux logements
Peut-on diviser un appartement de 52 m² en deux logements pour les louer séparément ?
C’est un projet qui peut être étudié, mais la surface totale ne suffit pas à établir sa faisabilité. Chaque logement doit respecter les règles applicables et disposer d’accès, d’équipements et de conditions d’habitabilité adaptés. Le scénario de cette vidéo reste préliminaire.
Faut-il une autorisation pour diviser un appartement en deux logements ?
Selon la nature des travaux, le bâtiment et la commune, une formalité d’urbanisme, une autorisation liée à la copropriété ou un permis de diviser local peuvent être nécessaires. Il faut examiner le dossier réel avant de conclure.
Peut-on aménager une chambre en second jour dans un logement locatif ?
Une verrière peut transmettre de la lumière, mais sa présence ne suffit pas à établir la conformité locative de la pièce. Les exigences d’éclairement naturel, d’ouverture et de ventilation doivent être examinées selon le logement et l’usage prévu.
Faut-il installer deux compteurs électriques et deux compteurs d’eau indépendants ?
Le comptage et les abonnements doivent être examinés en fonction de l’organisation retenue, des équipements techniques et du mode d’exploitation du bien. Les plans d’aménagement ne permettent pas de trancher seuls.
Quelle surface minimale faut-il prévoir pour créer deux logements indépendants ?
Pour une location à usage de résidence principale, les critères de décence incluent au moins une pièce principale de 9 m² avec 2,20 m de hauteur, ou un volume habitable d’au moins 20 m³. Des règles supplémentaires portent sur la division des bâtiments existants et peuvent interdire certaines créations de locaux de très petite surface. Les règles locales peuvent être plus restrictives.